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IRPJ/CSLL/PIS/COFINS sobre torna e permuta de imóveis por empresas tributadas com base no lucro presumido

Permuta de imóveis efetuada por empresa imobiliária tributada com base no lucro presumido

Desde o período-base iniciado em 01/01/1999 passou a ser permitido às pessoas jurídicas que exercem as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis optar pelo lucro presumido, desde que atendidos os demais requisitos para opção por essa modalidade de tributação (Lei nº 9.718/1998, arts. 14 e 17, II).

Na tributação com base no lucro presumido, a base de cálculo do imposto de renda (e respectivo adicional), em cada trimestre, é determinada por essas empresas mediante a aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida no respectivo período de apuração (Instrução Normativa SRF nº 93/1997, art. 3º, parágrafo 7º).

O que se questiona é como será tributada a permuta de unidades imobiliárias se a empresa desse ramo de atividade for tributada com base no lucro presumido. Mais especificamente: o que deve ser considerado como receita bruta nesse caso?

Preliminarmente, é conveniente conceituar o instituto da permuta (ou troca, conforme art. 533 do Código Civil/2002). Considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento da parcela complementar em dinheiro, denominada torna (Instrução Normativa SRF nº 107/1988).

Para fins de apuração de resultados, assim como para determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens, nas operações de permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas, existe toda uma disciplina baixada há muito tempo pela mencionada Instrução Normativa SRF nº 107/1988.

A época em que essa Instrução Normativa foi baixada, contudo, as empresas imobiliárias eram, obrigatoriamente, tributadas com base no lucro real, o que, como vimos só veio a ser alterado a partir de 1º de janeiro de 1999, quando passou a ser permitida a opção pelo lucro presumido.

Não há, na legislação, dispositivo legal ou normativo que cuide, especificamente, da tributação no caso de permuta efetuada por empresa imobiliária optante por esse sistema simplificado de tributação.

De acordo com a Instrução Normativa citada, na sistemática do lucro real, em linhas gerais, tributa-se apenas o valor da torna. E, mesmo assim, a permuta que se beneficiar da torna pode deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber.

Ainda no sistema do lucro real, no caso de permuta sem pagamento de torna a permutante não tem resultado a apurar, uma vez que deverá atribuir ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.

É coerente que a tributação ocorra desse modo, no lucro real, em que a dedução do custo do bem baixado é, em regra, admitida.

Ocorre, porém, que no regime do lucro presumido se tributa a receita bruta sem dedução de custos e despesas. Isso é da própria essência do sistema que se baseia numa efetiva presunção de lucro, calculada pela simples aplicação de um percentual sobre a receita.

Por isso, se verificarmos ao rigor da lei, a empresa imobiliária optante pela tributação com base no lucro presumido deve considerar, como receita bruta, a soma do preço do imóvel recebido em permuta com o eventual valor da torna.

Por preço do imóvel recebido, conforme determina o preceito legal, deve ser considerado o valor contábil do bem dado em permuta, baixado na escrituração da permutante.

Muitas empresas estão buscando o judiciário questionando a legalidade do dispositivo legal mencionado.

Exemplo:

Suponhamos uma permuta em que a pessoa jurídica x, empresa imobiliária tributada com base no lucro presumido, entrega um imóvel cujo custo está registrado, em sua contabilidade, por R$ 50.000,00, sem recebimento de torna. Nesse caso, entende-se que a receita bruta a ser considerada para fins de tributação com base no lucro presumido será de R$ 50.000,00.

De outro modo, se receber, em troca, um imóvel mais uma importância correspondente à torna no valor de R$ 10.000,00, infere-se que o valor a ser considerado como receita bruta será de R$ 60.000,00, que é a soma do preço do imóvel recebido em permuta com a torna.

Na linha desse entendimento, citamos a Solução de Consulta nº 142/2005, proferida pela Superintendência Regional da Receita Federal da 10ª Região Fiscal, assim ementada.

Lucro Presumido. Permuta de Imóveis Receita Bruta. Na operação de permuta de imóveis com recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita bruta, além da torna, o preço do imóvel recebido em permuta.”

Parece-nos conveniente, ainda, mencionar a Solução de Consulta nº 6, da SRF da 1ª Região Fiscal, que confirma, para fins de PIS-Pasep e Cofins, o entendimento de que a permuta dá origem à receita tributável.

A decisão afirma que a permuta se equipara a uma operação de compra e venda, estando a receita decorrente dessa operação sujeita à incidência de contribuição ao PIS-Pasep e da COFINS, uma vez que a base de cálculo dessas contribuições é o faturamento, entendido como a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica.

Receita alerta para prazo do Refis

Um levantamento da Receita Federal mostra que 76.761 dos 561.915 contribuintes que aderiram ao Refis da Crise – Lei nº 11.941, de 2009 – ainda não optaram pelo parcelamento total ou parcial do débitos. A escolha deve ser feita até o dia 30. Empresas e pessoas físicas que não se manifestarem serão excluídas do programa federal.

O prazo foi reaberto pela Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 13, editada no dia 2, que também estendeu o período para o detalhamento da dívida, em caso de parcelamento parcial. Termina no dia 16 de agosto, e não mais no dia 30.

As empresas também têm até o dia 30 para informar os valores de prejuízo fiscal e de base de cálculo negativa da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) que serão utilizados na amortização das prestações do parcelamento previsto na Medida Provisória n 470, de 2009. O programa inclui débitos decorrentes do aproveitamento indevido do crédito-prêmio do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) e da aquisição de mercadorias não tributadas ou com alíquota zero do tributo.

Econet Editora Empresarial Ltda.